Пн-Пт с 8:30 до 17:30
Согласно Федеральному закону №159, арендаторы имеют преимущественное право на приобретение арендуемых городских объектов недвижимости по рыночной стоимости на льготных условиях, включающих рассрочку с пониженной процентной ставкой (1/3 от ключевой ставки ЦБ РФ).
При этом Департамент городского имущества Москвы, стремясь максимизировать доход от продажи государственной собственности, намеренно устанавливает завышенную стоимость объектов при оформлении льготного выкупа. В случае попыток арендаторов оспорить такую оценку, ДГИ активно противодействует как в досудебном порядке, так и в арбитражных судах.
Данная ситуация создает существенные препятствия для реализации законных прав арендаторов на льготный выкуп арендуемого имущества, что часто приводит к необходимости судебного разбирательства для защиты своих интересов.
Специалисты ДГИ осуществляют комплексную проверку соблюдения условий действующего договора аренды, включая:
После того как Департамент городского имущества (ДГИ) получает от арендатора заявление о намерении выкупить объект недвижимости, начинается процедура подготовки документов. Срок рассмотрения заявления и подготовки проекта договора составляет от одного до трёх месяцев. В большинстве случаев стоимость имущества, указанная в договоре, значительно превышает рыночную оценку объекта.
Чем мы можем быть полезны на этом этапе?
• Проведем бесплатный анализ рыночной стоимости
• Проведем бесплатный анализ перспектив снижения выкупной стоимости
Перед подачей заявления о выкупе муниципального имущества необходимо учесть важный этап процедуры — выездную проверку со стороны инспекторов Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ).
• Соответствие фактического состояния объекта недвижимости условиям договора
• Законность использования помещения по целевому назначению
• Отсутствие самовольных перепланировок и переустройств
• Соблюдение правил субаренды
При возникновении разногласий с Департаментом городского имущества (ДГИ) относительно размера выкупной стоимости недвижимости следует заказать независимую оценку её рыночной цены.
Результаты такой оценки станут основанием для:
• составления протокола разногласий;
• подготовки искового заявления в случае обращения в суд.
Также необходимо заказать заключение Сро о соответствии отчета требованиям законодательства.
На основании Федерального закона № 159-ФЗ заявитель обязан подписать договор купли-продажи в течение 30 дней с даты получения проекта договора. При несогласии с установленной ценой имущества необходимо подписать договор с протоколом разногласий. В договоре делается отметка: «Подписан с протоколом разногласий».
Необходимые документы для отправки в ДГИ:
• Подписанный экземпляр договора купли-продажи
• Протокол разногласий (если применимо)
• Копия отчета об оценке рыночной стоимости объекта
Важно помнить: пропуск 30-дневного срока может привести к отказу в заключении договора. Хотя такой отказ не препятствует повторному обращению (подтверждено судебной практикой), это приведет к существенной потере времени на возобновление процедуры. Рекомендуется строго соблюдать установленные сроки для эффективного прохождения всех этапов выкупа.
При отказе ДГИ заключить договор по новой цене необходимо подать исковое заявление в суд. Как правило суд назначает судебную экспертизу, которая определяет стоимость на 20-50% ниже первоначальной.
• Процесс рассмотрения дела занимает около 8 месяцев
• Суд выбирает судебного эксперта из предложенных сторонами кандидатов
• При необходимости дело может быть обжаловано в апелляционном суде
Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку сроком до семи лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально. Процентная ставка при оформлении рассрочки при выкупе помещения у ДГИ составляет одну треть от действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
Преимущества рассрочки:
Согласно действующему законодательству, у Департамента городского имущества запрещено выкупать следующие объекты:
Объекты культурного наследия (памятники культуры) — с 2019 года их приватизация полностью запрещена
Объекты гражданской обороны:
Подвальные помещения
Бомбоубежища
Другие сооружения, предназначенные для гражданской обороны
Помещения с неузаконенной перепланировкой — до момента официального согласования всех изменений в планировке
Важно отметить: если в помещении была проведена перепланировка, она должна быть официально узаконена и отражена в технической документации. Только после этого возможно рассмотрение вопроса о выкупе такого помещения.
При подаче заявления на выкуп необходимо убедиться, что помещение не относится ни к одной из перечисленных категорий, иначе в заключении договора будет отказано.
Не истек 1 год с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
Не истекло 2 года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
Не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.
Отсутствие статуса субъекта малого или среднего предпринимательства
Несоответствие фактического использования помещения его назначению
Наличие задолженности по арендным платежам
Наличие задолженности по пени
Помещение является объектом культурного наследия
Помещение является объектом гражданской обороны
